Son 3 yılda vatandaşın gündemindeki en önemli sorunlardan biri kiralar oldu. Hızla artan kiralar ev sahibi kiracı ilişkilerini tarihin en kötü noktasına getirirken, kiracıları korumak amacıyla zam sınırı uygulaması devreye girdi. 11 Haziran 2022 – 2 Temmuz 2024 döneminde uygulanan yüzde 25 zam sınırı ile anlaşmazlıklar büyüdü, kira davalarında patlama yaşandı. Yüzde 25 zam oranını yeterli bulmayan ev sahipleri kira tespit davası açma yoluna gitti. Bu yolla, ‘Kiram piyasa değerinin çok altında kaldı yeniden belirlensin’ dedi. Ancak bu dava için en temel şart ‘kiracının 5 yılı doldurması’. 5 yıl süresi dolmadığı için dava açamayanlar ise bugünlerde dava için gün sayıyor. Uzmanlara göre; arabulucuda uzlaşması zor olan taraflar dava yoluna gidecek, 2025 ve 2026 tespit davalarının arttığı bir dönem olacak. TÜFE ORTALAMASI NEFES ALDIRDI Kiraya zam sınırının kaldırılmasıyla ‘TÜFE 12 ay ortalaması’ üzerinden artış dönemine geri dönüldüğünü belirten Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, “Enflasyon verisi ile TÜFE 12 ay ortalaması arasında 14-15 puanlık bir fark var. Kirada zam oranını gösteren TÜFE ortalaması daha yüksek. Bu durum, özellikle yenileme dönemi gelen konutlarda 2 yıl boyunca yüzde 25 kuralına maruz bırakılan ev sahipleri için bir nefes alma durumu oluşturdu. Ancak yine de ciddi bir gelir kaybı oluştuğu için mülk sahipleri açısından asıl beklenti kira tespit davaları oldu” dedi. TAHLİYE AZALDI TESPİT ARTIYOR Son aylarda kira tespiti için başvuran mülk sahibi sayısında artış olduğunu ve bunun sürmesini beklediklerini belirten Ali Güvenç Kiraz, şunları söyledi: “Kiracıya tespit davası açılması için 5 yılı doldurması gerek. Bu nedenle zam sınırı uygulanan dönemde yeni sözleşme yapan çok sayıda ev sahibi dava açamadı. Ancak 2020 yılı ve öncesinde sözleşme yapanlar ‘5 yıl şartı’ dolduğu için bu yıl dava açabilecek. Yine 2021 yılı başlangıç tarihli sözleşmelerde de 2026’da dava hakkı doğacak. Bu nedenle önümüzdeki aylarda çok yoğun bir şekilde kira tespit davaları açılacağını öngörüyoruz. Son zamanlarda TÜFE 12 aylık ortalamasının enflasyona oranla yüksek olması nedeniyle tahliye davalarında azalma söz konusu. Ancak yüzde 25 kuralı sebebiyle ciddi bir şekilde zarara uğrayan mülk sahiplerinin, 2025 ve hatta 2026 yılında kira tespit davası hakkını kullanacaklarını görüyoruz.” BÜYÜK İLLERDE UZLAŞMAK ZOR Kira sözleşmesi kaynaklı açılacak tespit davalarında önce arabulucuya gidilmesinin zorunluluk olduğunu hatırlatan Kiraz, “Son günlerde açıklanan arabuluculuk başarı oranları tüm Türkiye ortalamasını gösteriyor. İstanbul, Ankara, İzmir, Antalya, Bursa gibi büyükşehirler için aynı başarı düzeyinin olduğunu düşünmüyoruz. Şöyle ki; mesela Niğde ilimizde 3 bin lira kiraya oturan ve 5. yılı gelen bir kiracı için bölge rayicinin 10 bin lira olduğu bir olayda arabuluculuk sürecinin tarafları 6-7 bin lira gibi bir rakamda uzlaştırması mümkün. Ancak İstanbul’da 10 bin lira kira bedeli ile oturan ve kira rayici 60-70 bin lira civarına ulaşmış bir taşınmazda arabulucuların ortada bir yerde buluşturması zor. Bu çerçevede büyükşehirler dışında yüzde 40-50 bandında olan uzlaşma oranlarının İstanbul ve büyükşehirler nezdinde yüzde 25-30 bandında olduğunu söyleyebiliriz” değerlendirmesinde bulundu. DAVA SÜRECİ NASIL İŞLİYOR? Ev sahibi 5 yılını dolduran kiracı için dava açmadan önce arabulucuya başvuruyor. Taraflar arabulucuda anlaşamazsa dava açılıyor. Dava sürecinde bilirkişilerce bölge rayiç kiraları inceleniyor, yerinde keşifler yapılıyor ve mahkemede yeni bir kira bedeli belirleniyor. Eski kiracılar için belirlenen rakam üzerinden bir hakkaniyet indirimi de uygulanıyor. Yani ev sahibinin talep ettiği rakam ya da bölge ortalaması aynen geçerli olmuyor. Taraflar karara itiraz edebiliyor. İstinaf sonrası karar kesinleşince yeni kira bedeli üzerinden ödeme gerçekleşiyor. Tüm bu süreçler ortalama 3 yıl sürüyor. Ev sahibi geçmiş dönem zam farkını faizsiz olarak alabiliyor.
